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交易习惯的事实认定

作者:王玉坤  发布时间:2014-09-16 09:25:28


【裁判要旨】

对于交租金的方式双方并没有约定,那就应当按照双方交易的惯例,即上门收租金。而且即使不上门,也应当发书面通知,不能仅以未按合同约定的时间交付租金为由单方解除合同。本案正是基于这种交易习惯,采纳了被告未按时交付租金,是由于原告不按交易习惯收取租金,并且不协助原告采取其他方式支付租金,其责任完全在原告的辩称,从而驳回了原告要求解除合同的诉讼请求。

【案情概要】

原告南京金水物业管理有限公司(以下简称金水公司),和被告南京自由空间咖啡有限责任公司(以下简称自由公司),双方于2005年4月28日就座落南京市汉中门大街177号(现为169号)约400平方米的房屋签订了租赁合同,租赁期限自2005年9月1日至2011年8月31日止,年租金410000元,租金以4个月为一期支付,合同生效后十日内被告自由公司向原告金水公司首付租金136000元,交房后3个月装修期免除被告租金。同时还约定,如被告自由公司逾期交付租金,除仍如数补交外,还应支付违约金,每逾期一日,向原告支付月租金的10‰,逾期超过10日,原告金水公司有权单方提前终止合同。在合同履行中,原、被告就租金、空调开启时间、交费标准等有关问题存在争议。双方于2006年2月20日,就上述问题签订了补充协议。双方约定了中央空调的开启时间,缴费标准,冬季每月3000元,夏季每月5000元,自2006年2月14日每月缴纳一次,2006年2月底前补缴水、电费保证金10000元和2005年7月至2006年2月14日空调费10000元。同时金水公司还免除了自由公司2006年1月至2月的租金,自由公司交付了2006年3月至6月的租金,但双方未就租金的交付方式进行书面约定,且前两次租金均是金水公司上门收取。在此期间,由于某商业银行急于承租自由公司所承租的房屋开展金融业务,金水公司几次与自由公司商谈解除双方租赁合同和补偿事宜,均未谈成。金水公司对自由公司应交的2006年7月至10月的租金既未上门收取也未书面通知,使得自由公司支付租金的义务未能履行。原告金水公司遂于2006年7月21日向南京市建邺区人民法院提起诉讼,以被告自由公司未支付租金超过10日,符合双方解除合同的条件,要求依法判令解除双方的租赁合同并支付拖欠的租金、水、电费、空调费和3个月装修租金。被告自由公司应诉后,要求金水公司负责人提供银行帐户,以便支付租金,但遭拒绝,并发生纠纷。

双方争议的焦点是被告自由公司是否存在违约,如果违约是否能够导致合同解除。

此外,就本案来说,在没有约定交付方式的情况下,是谁导致了租金不能按约定交付。

见:南京市建邺区人民法院(2006)建民初字第914号

【交易习惯简介】

交易习惯是先前商事活动中形成的惯常模式或者习惯性做法。我国合同法多处提及交易习惯,从制定法的高度承认了交易习惯的地位。交易习惯兼具事实属性与规范属性,其内生于市场交易进程中并在相关公众中形成确信力,是一种非正式制度。交易习惯承载着商业伦理与市场道德,是诚信原则的凸现,而诚信原则正是一些好的交易习惯。交易习惯的认定识别过程,不单纯是一个事实认定的过程,其中包含着法官对交易习惯的价值判断。

【法官释明】

原告金水公司要求解除双方租赁合同的理由是:被告自由公司违反了合同的约定,在约定的期限未支付租金,且已超过10天。符合双方租赁合同中:“逾期超过10日,金水公司有权单方提前终止合同。”的约定,因此原告要求解除合同。

法院认为:首先,原、被告双方所签订的租赁合同和补充协议是合法有效的,双方应当自觉履行。该租赁合同于2005年4月28日签订,租期为六年,并且约定了交房后3个月的装修期,被告随之对租赁物进行了改造,投入较大。双方均应从维护交易安全的目的出发,履行各自的义务,以达到双赢。

其次,《合同法》第六十二条规定,当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。原告金水公司签订租赁合同的目的是收取租金,庭审中被告自由公司要求原告提供账号,以便向原告交付租金,因此被告自由公司没有按约交付租金的行为,不能导致原告金水公司的合同目的不能实现。其要求单方解除合同的行为,是一种恶意行为,不利于双方合同目的的实现。

再次,原被告双方虽然在租赁合同中约定了解除合同的条件,但并未约定支付租金的方式,前两次原告金水公司均上门收取租金。2006年7月至10月的租金却既不按交易习惯上门收取,也未向自由公司发出书面通知,而是在约定期限超过10日后,即2006年7月21日原告金水公司向法院提起诉讼,要求解除合同。那么其主要目的就是阻止被告在约定的期限支付租金以达到解除合同的目的,其是为了收取更高的租金,为商业银行在汉中门大街169号开展金融业务创造条件。原告金水公司的行为,恶意违反交易习惯,不符合商业诚信的原则,不应予以支持。

     本案中,由于双方当事人未有明确约定租金的交付方式,法律对此也无明确规定,给了原告恶意解除合同的机会。此时交易习惯的合理运用,还给被告公平正义,维护了市场经济的秩序,惩罚了商业中的不诚信。

在我国司法实践中,交易习惯介入司法程序中主要是当合同不完备以致当事人之间的权利义务发生纠纷时用于解释合同,探寻当事人的真意。因此,认定交易习惯时应以特定的合同双方当事人的知识确定。但是,我国合同法第61条仅仅赋予了交易习惯在合同当事人双方在合同不完备无法达成补充协议时的补充解释效力,并没有具体规定该交易习惯是否应为双方当事人知悉或者理应知悉。那么,当需要援引交易习惯解释合同,确定合同当事人权利义务之时,合同当事人是否可以不知该交易习惯为由排斥其适用呢?我国合同法对此问题没有规定。

法官对交易习惯的合理性把握主要是通过对其是否符合诚信原则进行过滤,乃是对不确定概念的价值补充,类似于法内解释。法官对交易习惯的解释,是对交易习惯所蕴涵的诚实信用原则的阐释,将诚信原则予以具体化,把案件的事实纳入交易习惯之涵摄下从而确定当事人之间真实的权利义务,定分止争。各种具体内容不同的交易惯例中共性的东西是,所有交易者都应当遵循诚实信用的原则进行商业活动,这种商业活动不得违背公序良俗。换句话说,诚实信用是所有交易者都遵循的一种交易惯例,乃是一个有关法律的道德指向和正义追求的内容,是社会公平和正义的法律标准,它直接关系到个体与社会的权利。因此,不应漠视法律原则对法律漏洞的补充作用,法律原则应作为法律的一部分,被裁判者解释以及被用作审理案件的指针。

对作为“法律守护神”的法官而言,尊重和谨守法律字面意义,固然不失为一种相当正当化的选择,但法官止步于此还远远不够。因为包括法律原则在内的法律不可能包办法律秩序的方方面面,在很多时候,当法律不能更好地成就法律秩序时,就需要借助法律的守护神根据法律原则和法律精神来解释。因此,创造性地运用法律原则对法官而言是必要的选择,对法律原则自身而言是一种有意义的深化。由此,法官的智识、法律素养等亦成为影响交易习惯在司法过程中适用的关键。

沈阳高新技术产业开发区人民法院

        行政庭   王玉坤

附件:南京市建邺区人民法院(2006)建民初字第914号

南京市建邺区人民法院

民事判决书

                                                                                                        (2006)建民初字第914号

 

原告南京金水物业管理有限公司(以下简称金水公司),住所地在本市江宁区禄口华商科技园。

法定代表人杜宣,总经理。

委托代理人万腊庚,江苏师承律师事务所律师。

被告南京自由空间咖啡有限责任公司(以下简称自由公司),住所地本市汉中门大街167号。

法定代表人顾敏,总经理。

委托代理人崔武,江苏崔武律师事务所律师。 

原告金水公司诉被告自由公司租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适应简易程序,公开开庭进行了审理。原告金水公司委托代理人万腊庚,被告自由公司法定代表人顾敏及其委托代理人崔武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金水公司诉称,我公司与被告自由公司于去年签订了房屋租赁合同,在合同履行中,由于被告缺乏诚信,双方多次发生纠纷,为使租赁合同顺利履行,双方又签订了补充协议,在租赁合同的履行中被告在约定的期限未支付租金,且已超过10天。故诉请判令解除双方的租赁合同并支付拖欠的租金、水费及空调费21512.43元和三个月装修租金。

被告自由公司辩称,原告不按交易习惯收取租金,且不协助我公司采取其他方式支付租金,责任完全在原告,其解除合同的理由不能成立。水、电、空调费属所在大楼物管部收取,且目前尚无开始缴纳,不存在拖欠。大楼空调费8758元时事实,但原告未能出具发票所以才未支付。三个月装修期租金是约定免除的。故诉请驳回原告关于解除租赁合同支付水及空调费和三个月装修期租金的诉讼请求。

经审理查明,原被告双方于2005年4月28日就座落本市汉中门大街177号(现为169号)约400平方米的房屋签订了租赁合同,租赁期限自2005年9月1日至2011年8月31日止,年租金410000元,租金以4个月为一期支付,合同生效后十日内被告向原告首付租金136000元,交房后3个月装修期免除被告租金。同时还约定,被告逾期交付租金,除仍如数补交外,还应支付违约金,每逾期一日,向原告支付月租金的10‰,逾期超过10日,原告有权单方提前终止合同。在合同履行中,原被告就租金、空调开启时间、交费标准等有关问题存在争议。双方于2006年2月20日,就上述问题签订了补充协议。双方约定了中央空调的开启时间,缴费标准,冬季每月3000元,夏季每月5000元,自2006年2月14日每月缴纳一次,2006年2月底前补缴水、电费保证金10000元和2005年7月至2006年2月14日空调费10000元。同时金水公司还免除了自由公司2006年1月至2月的租金,自由公司交付了2006年3月至6月的租金,但双方未就租金的交付方式进行书面约定,且前两次租金均是金水公司上门收取。在此期间,由于某商业银行急于承租自由公司所承租的房屋开展金融业务,金水公司几次与自由公司商谈解除双方租赁合同和补偿事宜,均未谈成。金水公司对自由公司应交的2006年7月至10月的租金既未上门收取也未书面通知,使得自由公司支付租金的义务未能履行。原告金水公司遂于2006年7月21日向本院提起诉讼,以被告自由公司未支付租金超过10日,符合双方解除合同的条件,要求依法判令解除双方的租赁合同并支付拖欠的租金、水、电费、空调费和3个月装修租金。被告自由公司应诉后,要求金水公司负责人提供银行帐户,以便支付租金,但遭拒绝,并发生纠纷。 

另查明,在本院主持下于2006年9月12日下午3时对原被告双方就是否解除租赁合同及补偿事宜进行协调,未能达成一致意见。但对某商业银行负责人要承租自由公司所承租的房屋开展金融业务,金水公司几次找自由公司协调的事实,原被告双方均予确认。

又查明,原告金水公司在调解中确认水费和空调费应由南京市龙厦科技发展有限公司(以下简称龙厦公司)统一收取,自愿撤销第二项诉讼请求。 

庭审中,双方各执一词,争议较大,致调解不成。 

以上事实又起诉状、租赁合同、补充协议、收据、发票、证人证言、工作笔录、开庭笔录等证据予以证实。

 

本院认为,原被告双方所签订的租赁合同和补充协议是合法有效的,双方应当自觉履行。原告关于判令解除双方租赁合同和三个月装修期租金的诉讼请求,本院不予支持,首先,原被告所签订的租赁合同租期较长,被告投入较大,双方均应从维护交易安全的目的出发,履行各自的义务,以达到双赢。其次,原被告双方虽然在租赁合同中约定了解除合同的条件,但并未约定支付租金的方式,前两次原告金水公司均上门收取租金。2006年7月至10月的租金却既不按交易习惯上门收取,也未向自由公司发出书面通知,其主要目的是阻止被告在约定的期限支付租金以达到解除合同的目的,为商业银行在汉中门大街169号开展金融业务创造条件。再次,双方在合同中已明确约定,免除被告收房后3个月装修期的租金,任何一方不得擅自变更。因此,原告关于被告支付3个月的装修期租金的诉讼请求,显然是违反合同的约定,本院不予支持。第四,被告所欠原告2006年7月至2006年10月的租金应当及时支付。但应按交易习惯履行义务,或者重新约定履行方式,避免发生类似纠纷。第五,被告自由公司所欠的水费、空调费应由龙厦公司收取,原告金水公司自愿撤销该项诉讼请求,本院予以准许。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第六十一条规定,判决如下:

一、驳回原告金水公司关于解除与被告自由公司的租赁合同和支付三个月装修期租金的诉讼请求。

二、被告自由公司于本判决生效之日起按合同约定支付原告金水公司2006年7月至2006年10月的租金人民币136668元(金水公司的开户行为建行汉中门大街分理处,帐号为32001594060052500045)。

本案受理费1570元,由原告金水公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。

 

    审 判 员  金泰文

    见习书记员  尹 欣

    二O O六 年 十一月十一日

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